Rendu final « L’Étude opérationnelle des dispositifs fonciers solidaires pour accompagner la mise en oeuvre de logements durablement abordables »

LA PÉRIODE DE RENDUS DES PROJETS COLLECTIFS EST EN COURS. DÉCOUVREZ LE TRAVAIL DE NOS ÉTUDIANTS.

Le Projet "L’Étude opérationnelle des dispositifs fonciers solidaires pour accompagner la mise en oeuvre de logements durablement abordables"

Commanditaire : Altarea Cogedim

Etudiants : Camille Boursiez, Viktorie Fiserova, Jacques Longo et Adèle Sorge du Cycle d'urbanisme

Travaux effectués :

Expérimenté jusqu’à présent par des bailleurs sociaux ou par des collectivités, l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), est cette fois-ci vu sous le prisme d’un acteur privé particulier : le promoteur immobilier privé. A la demande d’Altarea Cogedim, le groupe de quatre étudiants a réalisé une étude pour analyser les pratiques existantes et l’application opérationnelle, tant juridique, économique que financière d’un OFS porté par un promoteur immobilier. Pour ce faire, cette recherche s’appuie sur plus de cinquante benchmarks et entretiens menés dans plusieurs pays à travers le monde avec des acteurs de premier plan.

Régi principalement par la loi ALUR et l’ordonnance de juillet 2016, le diptyque OFS/BRS est une réponse à un marché de l’habitat tendu et cher dans les grandes métropoles françaises qui voient les classes sociales intermédiaires fuir les centres pour la périphérie. Il est fondé sur deux principes majeurs : la dissociation entre le bâti et le foncier et un bail de longue durée rechargeable, le Bail Réel Solidaire (BRS).

Ce mécanisme est la transposition française des “Community Land Trust” créés aux États-Unis dans les années 1970. Alors que le modèle originel met la communauté des habitants au premier plan, cette notion a été atténuée par les acteurs chargés de la circulation du modèle en Europe continentale et plus particulièrement en France. Encouragé par l’État central et par les collectivités qui y voient un moyen de pérenniser l’argent public tout en se constituant un foncier, les OFS bénéficient de mesures censées stimuler son développement. Dans un système marqué par un fort incrémentalisme, et malgré le volontarisme affiché de certains acteurs, les outils et instruments permettant le dispositif évoluent de façon itérative. Dans ce contexte expérimental, trois groupes d’OFS sont désormais identifiables : les OFS des collectivités, les OFS des EPF et les OFS des opérateurs.

L’étude prend appui sur le positionnement des acteurs, notamment à travers leurs profils économiques. Ainsi, les bilans des ménages, de l’OFS et du promoteur immobilier sont analysés afin de montrer les fenêtres d’opportunités pertinentes pour le développement d’opérations immobilières comportant une péréquation entre logements en BRS et logements libres. Cette démarche est territorialisée au sein de la Métropole du Grand Paris à travers trois études de cas : le XXe arrondissement de Paris, Montreuil et Pierrefitte-sur-Seine. Ces sites sont autant de réalités économiques et territoriales que de marchés de l’habitat différents et permettent de dresser un diagnostic des territoires pertinents pour l’implantation d’opération en OFS/BRS. Malgré les dépenses d’argent public conséquentes, il en ressort que le dispositif a un réel impact dans les milieux tendus à Paris et à Montreuil et pourrait permettre aux revenus situés autour du 5e décile de rester dans les centres métropolitains.

Afin de l’aider à se positionner en tant qu’acteur responsable face aux enjeux contemporains de l’habitat, le groupe propose plusieurs scenarii de développement à Cogedim Paris Métropole. Il apparaît que celui positionnant le commanditaire en tant que partenaire engagé est le plus viable tout en respectant son besoin de liquidité et en l’amenant vers des solutions alternatives et innovantes. De ce fait, un bail réduit à 18 ans et des appartements ciblant de grands et petits ménages pourraient lui permettre de présenter une offre complémentaire de celles déjà existantes.

Qu'est-ce qu'un groupe de travail ?

Appelé également capstone ou projet collectif, ce temps fort des masters met les étudiants en situation professionnelle. Ceux-ci doivent répondre à la commande d'une structure publique ou privée sur une problématique urbaine ou territoriale (habitat, aménagement, développement économique, transports, mobilité, etc.).

Pendant 5 à 9 mois (suivant la formation), chaque équipe de 4 à 5 étudiants travaille sous la supervision d'un tuteur, spécialiste de la question traitée. Le projet se conclut par une présentation orale des étudiants au commanditaire. Cette période de rendus a lieu de fin mai à mi-juin.